L'immeuble haussmannien : lire une façade, comprendre un appartement
Pierre blonde, balcons filants, toits de zinc gris : l'immeuble haussmannien est devenu l'image même de Paris, et de nombreuses villes françaises en ont adopté le modèle. Derrière cette façade se cache une organisation précise, née de règlements et d'usages du XIXe siècle, qui explique encore aujourd'hui la hauteur des plafonds, la place de la cuisine ou l'existence d'un escalier de service.
Un préfet, un empereur et une ville en chantier
Georges-Eugène Haussmann (1809-1891) est nommé préfet de la Seine en juin 1853 et le reste jusqu'en janvier 1870. Avec Napoléon III, il engage la transformation de Paris : percement de grandes voies (boulevard de Sébastopol, boulevard Saint-Germain, avenue de l'Opéra), création de parcs et de squares, réseaux d'égouts et d'adduction d'eau, nouveaux équipements. En 1860, Paris annexe les communes ou parties de communes situées entre le mur des Fermiers généraux et l'enceinte de Thiers, et passe de douze à vingt arrondissements.
Le nom d'Haussmann recouvre en réalité une période plus longue que sa préfecture. Beaucoup d'immeubles dits « haussmanniens » ont été construits sous la Troisième République, jusqu'au début du XXe siècle, selon le même modèle. Le boulevard qui porte son nom n'a été achevé qu'en 1927, comme le rappelle la photographie qui illustre cet article.
Des règles qui dessinent les façades
L'uniformité des rues haussmanniennes ne doit rien au hasard. Les règlements de voirie fixaient l'alignement des façades sur la rue et leur hauteur en fonction de la largeur de la voie. Le décret du 27 juillet 1859 autorisait, le long des voies de plus de 20 mètres de large, des façades pouvant atteindre 20 mètres et un cinquième étage carré, surmontées d'un comble dont le profil était lui aussi encadré. Sur les grandes voies nouvelles, les cahiers des charges imposaient en outre la continuité des balcons et des corniches d'un immeuble à l'autre, ce qui produit l'effet d'ensemble des boulevards. Les règlements ultérieurs, en 1884 puis en 1902, ont assoupli ces gabarits et autorisé davantage de saillies et de volumes en toiture.
Lire la façade, étage par étage
- Rez-de-chaussée et entresol. Souvent traités en bossages, ils accueillent boutiques et logements de commerçants. L'entresol, bas de plafond, se repère à ses fenêtres plus petites.
- Deuxième étage, l'étage noble. Desservi sans trop de marches à une époque sans ascenseur, il était le plus prestigieux. Il porte généralement un balcon filant et les décors les plus riches.
- Troisième et quatrième étages. Des balcons individuels ou des appuis de fenêtre, un décor qui s'allège à mesure que l'on monte.
- Cinquième étage. Un second balcon filant, souvent plus simple, qui souligne la corniche.
- Combles. Sous le toit en zinc et ardoise, à pente brisée, les chambres de domestiques, desservies par l'escalier de service.
Cette hiérarchie sociale verticale s'est en partie effacée avec l'ascenseur, qui a rendu les étages élevés plus désirables, et avec la transformation des chambres de service en studios. Les petites surfaces sous les toits obéissent à des règles de hauteur particulières, détaillées dans notre article sur les combles et les hauteurs sous plafond.
Derrière la façade : le plan de l'appartement
Les appartements bourgeois de cette période répondent à une distribution assez constante. Côté rue, les pièces de réception (salon, salle à manger) s'ouvrent souvent en enfilade, avec de grandes fenêtres et des hauteurs sous plafond importantes, surtout aux étages nobles. Côté cour, les pièces de service : cuisine, office, chambres secondaires. L'escalier principal, sur rue, dessert l'entrée des maîtres ; l'escalier de service, sur cour, aboutit à la cuisine et monte jusqu'aux combles.
Cette organisation laisse des traces dans les appartements actuels : cuisines éloignées du séjour, longs couloirs, pièces en enfilade, salles de bains installées après coup dans d'anciens cabinets ou placards. Elle explique aussi les nombreux travaux de redistribution, qui touchent parfois à la structure.
Comment ces immeubles sont construits
La façade sur rue est le plus souvent en pierre de taille, un calcaire extrait du bassin parisien. Les façades sur cour, plus modestes, sont fréquemment en moellons ou en briques enduits de plâtre. Les planchers sont traditionnellement en bois, parfois remplacés ou renforcés par des poutrelles métalliques ; les cloisons intérieures sont légères, en plâtre sur lattis ou en carreaux. Cette construction mixte demande de la prudence lors des travaux : percer un mur de refend, alourdir un plancher ou supprimer une cloison qui contribue au contreventement ne se décide pas sans avis technique.
Les matériaux anciens supportent mal certains traitements modernes, comme les enduits étanches qui piègent l'humidité dans la maçonnerie. Notre article sur la rénovation des bâtiments anciens détaille ces précautions.
Habiter et rénover un haussmannien aujourd'hui
Plusieurs questions reviennent pour qui achète ou rénove un appartement dans un tel immeuble :
- La copropriété. Façades, toiture, escaliers, murs porteurs et canalisations communes relèvent des parties communes. Leur entretien, notamment le ravalement, est décidé en assemblée générale et peut représenter des dépenses importantes : il est utile de consulter les procès-verbaux des dernières assemblées et le plan pluriannuel de travaux lorsqu'il existe.
- La protection patrimoniale. Une partie importante du centre de Paris et de nombreux centres anciens sont couverts par des sites patrimoniaux remarquables ou par les abords de monuments historiques. Les travaux visibles de l'extérieur y sont soumis à l'avis de l'architecte des Bâtiments de France, comme l'explique notre article sur les travaux aux abords d'un monument historique.
- La performance énergétique. Grands volumes, simple vitrage et chauffage collectif ancien pèsent souvent sur le DPE. Les améliorations possibles (fenêtres, isolation des combles, ventilation) doivent respecter la façade et la nature des matériaux.
Certains immeubles de cette période sont protégés individuellement comme monuments historiques, pour la qualité de leur architecture ou de leur décor. Notre article sur la différence entre classement et inscription explique ce que cela change pour les propriétaires.
Sources
- Décret du 27 juillet 1859 portant règlement sur la hauteur des maisons, les combles et les lucarnes dans la ville de Paris.
- Loi du 16 juin 1859 sur l'extension des limites de Paris (entrée en vigueur le 1er janvier 1860).
- Pavillon de l'Arsenal et Archives de Paris, ressources sur les règlements d'urbanisme parisiens du XIXe siècle.
- Auguste Léon, « Travaux boulevard Haussmann, à l'angle du boulevard des Italiens », autochrome, Archives de la Planète, musée départemental Albert-Kahn.
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