Loi Carrez, surface habitable, surface de plancher : trois mesures pour un même logement
Superficie « loi Carrez », surface habitable, surface de plancher : ces trois mesures peuvent décrire le même appartement et donner des chiffres différents. Ils ne sont pas interchangeables, parce qu'ils répondent à trois textes différents et servent à trois usages différents. Savoir lequel on lit évite bien des malentendus, à l'achat comme à la location.
La superficie « loi Carrez » : vendre un lot de copropriété
La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez du nom du député qui l'a portée, a introduit dans la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété l'obligation de mentionner la superficie de la partie privative d'un lot dans toute promesse ou tout acte de vente. Le décret n° 97-532 du 23 mai 1997 en a fixé la définition : la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre ne sont pas comptées.
Le même décret exclut aussi les lots ou fractions de lots de moins de 8 m², et la loi écarte les caves, garages et emplacements de stationnement. Un balcon, une terrasse ou une loggia ouverte n'est pas un local clos et couvert : ils ne figurent pas dans la superficie Carrez, même s'ils ajoutent beaucoup à l'agrément d'un logement.
La mesure peut être faite par le vendeur lui-même ; en pratique, elle est presque toujours confiée à un diagnostiqueur ou à un géomètre, qui engage sa responsabilité professionnelle. En pratique, un mesurage antérieur peut être repris tant que le lot n'a pas été modifié par des travaux, mais c'est la superficie mentionnée dans l'acte qui engage le vendeur.
Que se passe-t-il en cas d'erreur ?
La loi prévoit deux situations. Si la superficie n'est pas mentionnée dans l'acte, l'acquéreur peut demander la nullité de la vente, dans un délai d'un mois à compter de l'acte authentique. Si la superficie est mentionnée mais que la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à celle exprimée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ; l'action doit être engagée dans l'année qui suit la signature de l'acte authentique. Une superficie réelle supérieure à celle annoncée, en revanche, ne donne pas lieu à un supplément de prix.
Ces délais sont courts : un acheteur qui doute du chiffre a intérêt à faire vérifier la mesure rapidement après la vente, ou mieux, à relire le plan et le certificat de mesurage avant de signer. Notre méthode pour déchiffrer un plan d'appartement avant de le visiter aide à repérer les écarts les plus courants.
La surface habitable : louer un logement
Pour les locations, la référence est la surface habitable, définie par le Code de la construction et de l'habitation (article R156-1 depuis la recodification entrée en vigueur le 1er juillet 2021, article R111-2 auparavant). Depuis la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, dite loi Boutin, elle doit figurer dans le contrat de location d'un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989 ; la mention vaut aujourd'hui pour les baux de résidence principale, vides comme meublés.
La surface habitable se calcule à peu près comme la superficie Carrez : on mesure la surface de plancher construite, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, et sans les parties de moins de 1,80 mètre de hauteur. Mais elle exclut expressément une liste plus longue de locaux : combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs et dépendances. C'est pourquoi une véranda peut entrer dans une superficie Carrez si elle est close et couverte, mais pas dans une surface habitable.
Si la surface habitable réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le bail, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle à l'écart. L'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit d'abord une demande au bailleur, qui dispose de deux mois pour répondre ; à défaut d'accord, le locataire peut saisir le juge dans les quatre mois suivant sa demande. Ces modalités sont présentées par la fiche Service-Public sur la rédaction du bail d'habitation ; celle sur la surface minimale d'un logement à louer rappelle la manière de calculer la surface et le volume habitables.
Surface habitable et décence
La surface habitable sert aussi à juger si un logement peut être loué. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 impose qu'un logement décent dispose d'au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres, soit un volume habitable d'au moins 20 m³. Le règlement sanitaire départemental peut fixer des exigences plus strictes. Ces seuils concernent la location ; ils n'interdisent pas de vendre une petite surface, mais ils pèsent sur sa valeur locative. Les questions propres aux pièces mansardées sont détaillées dans notre article sur les combles, mezzanines et hauteurs sous plafond.
La surface de plancher : construire et agrandir
La troisième notion appartient au droit de l'urbanisme. Depuis le 1er mars 2012, la surface de plancher a remplacé la SHON et la SHOB pour les autorisations d'urbanisme. Définie à l'article R111-22 du Code de l'urbanisme, elle correspond à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades. On en déduit notamment les vides et trémies des escaliers et ascenseurs, les surfaces de stationnement, les combles non aménageables et certains locaux techniques.
La surface de plancher n'a donc pas vocation à décrire un appartement pour un acheteur : elle sert à déterminer si des travaux relèvent d'une déclaration préalable ou d'un permis de construire, si le recours à un architecte est obligatoire, et à calculer certaines taxes. On la rencontre surtout dans les projets d'extension, de surélévation ou d'aménagement de combles.
Trois mesures côte à côte
| Élément | Carrez | Habitable | Plancher |
|---|---|---|---|
| Murs, cloisons, gaines | Exclus | Exclus | Seule l'épaisseur des murs de façade est exclue |
| Hauteur < 1,80 m | Exclue | Exclue | Exclue |
| Balcon, terrasse | Exclus (non clos) | Exclus | Exclus (non clos) |
| Véranda close | Comptée | Exclue | Comptée |
| Cave, garage | Exclus | Exclus | Garage exclu, cave selon les cas |
Ce tableau simplifie des textes plus nuancés : en cas de doute sur un cas précis, c'est la définition réglementaire qui fait foi, et un professionnel du mesurage peut l'appliquer.
Conseils pratiques
- À l'achat, demandez le certificat de mesurage et le plan qui l'accompagne. Vérifiez que l'état décrit correspond au logement visité, notamment après des travaux.
- Sous les toits, demandez la surface au sol totale en plus de la superficie Carrez : l'écart dit combien de surface se trouve sous 1,80 mètre.
- En location, comparez la surface habitable du bail avec celle de l'annonce, et conservez les deux.
- Avant des travaux, calculez la surface de plancher créée : c'est elle qui détermine la démarche d'urbanisme à suivre.
Une surface n'est qu'un nombre : pour savoir si un logement vit bien, il faut aussi regarder sa forme, sa hauteur et sa lumière, comme le montre notre article sur l'orientation et l'éclairage naturel.
Sources
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, article 46 (issu de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996), Légifrance.
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, articles 4-1 à 4-3 (issus du décret n° 97-532 du 23 mai 1997), Légifrance.
- Code de la construction et de l'habitation, article R156-1 (surface et volume habitables), Légifrance.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-1 (mention de la surface habitable et diminution du loyer), Légifrance.
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, article 4, Légifrance.
- Code de l'urbanisme, article R111-22 (surface de plancher), Légifrance.
- Service-Public, fiche F34905, « Quelle est la hauteur et la surface minimum d'un logement à louer ? » (consultée le 26 octobre 2026).
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